よくある質問

土地の境界はお互いの財産です。一方的に境界標を設置することはできません。境界はあなたの代で消滅するものではなく、お子さんから孫・ひ孫さんの代へと延々引き継がれるものです。
さらに、将来自分の土地を測量することになったとき、次はあなたが隣地に境界確認の協力を求めることにもなります。境界立会いは、お互い様という気持ちで、あなたの財産を守るためにも是非協力しましょう。お互いの境界が無事確認できた後は、確認した記録を残すために「土地境界確認書」を取り交わしましょう。

道路工事やブロック工事、埋立て工事等により、境界標が抜けてしまったり見えなくなってしまうことがよくあります。境界標が分か　らなくなったまま放置しておくと、誤った位置に塀を積んでしまったり、ひどい時にはそれが引き金となり深刻な境界紛争になることもあります。そんなことになる前に、境界の専門家である土地家屋調査士にご相談ください。
測量をして隣接土地所有者と立会いの上解決するのがベターです。

また、工事などで今後境界標が抜けてしまう可能性があるとき、境界標の位置をあらかじめ実測（測量）して、工事が終わった後に元の位置に境界標を復元することも可能です。（引照点測量）
この場合、工事をする前に隣接地の所有者と境界標の位置を確認し合っておき、復元後に再度確認し合うと間違いありません。このような場合も、一度ご相談ください。

境界がはっきりしないと売買の際、円滑な取引きができない上に、商品としての価値も下がってしまうのではないでしょうか。
その土地を買う側にしてみれば、お隣との境界線がはっきりしない土地というのは不安になります。測量なしで売買する場合もあるかもしれませんが、購入後に土地の境界線で隣地とトラブルになってしまっては、安心してその土地に住むことはできなくなってしまいます。それゆえに、通常、境界標が見当たらない場合には、確定測量が必要になると思います。取引きの際に、「確定測量図」が必要になる場合も少なくありません。
しかし、境界標が見当たらない場合であっても、その箇所について以前に測量をした経緯があり、境界を復元することのできる資料（当時の測量図面や観測データ等）が残されている場合は、復元により境界標の設置が可能と判断される場合もあります。一度、土地家屋調査士に相談ください。

尚、復元が可能な場合であっても、境界標設置の際には、隣接土地所有者と立会いが必要となります。

法務局の登記簿に登記されている「地積」というものは、地番･地目とあいまって、その土地がどこのどのような土地かを特定するための要素となるものです。法務局の登記簿に記録してある面積だから、（登記簿面積）＝（実測面積）と思われがちですが、実際に測量すると実測面積は登記簿の面積と必ずしも一致しているとは限りません。

実際、登記されている面積には、「土地区画整理法」や「土地改良法」、「国土調査法」などの比較的精度の高い測量に基づいてなされたものや分筆登記・地積更正登記の手続きによりその面積が求積され登記簿にかなり正確な面積として反映されいいるものもあれば、明治時代の測量により作成された土地台帳から現在の登記簿に面積がそのまま移記された土地も少なくありません。
後者は、当時の測量技術を考えれば、精度にはかなり疑問があります。測量をして実測面積が登記簿の面積と大きく違っていると分かったら、その土地を管轄する法務局に「地積更正登記」を申請し、実際の面積を登記簿に反映させましょう。

土地の一部を分割して売却したいとき、遺産相続で兄弟で土地を分けたいとき、共有名義の土地を分割して単有名義にするときなど、その前提として「分筆登記」を申請することになります。

土地の分筆登記を申請する場合、その土地の境界は確定されている（隣接地との境界に争いのない）ことが原則です。
また、境界線がはっきりしないと、分筆後の土地の面積も確定しません。
しかし、最近地積更正登記をした、あるいは分筆登記をした土地である場合、例外的なケースもありますので、一度土地家屋調査士にご相談ください。

手続きとしては、境界確定測量、分筆登記をした後、売却の対象となる土地を所有権移転登記することになります。
この場合、所有権移転登記は権利の登記に該当するので司法書士の先生にお願いする形になりますが、提携先のネットワークをご紹介いたしますので、着手前から登記完了までトータルでサポートさせて頂きます。お気軽に一度ご相談ください。

実際の面積を登記に反映させたいときや売却するので正しい面積に直したいときなどです。

その土地を管轄する法務局に「土地合筆登記」を申請することになります。
ただし、合筆しようとする土地が次のような場合には、合筆することができません（合併制限）。土地の謄本で確認してみてください。
①所有者を異にする土地　（共有地の場合、持分の異なる土地同士も合筆できない。）
②地目を異にする土地　（例えば、地目が「宅地」と「畑」との土地は合筆できない。）
③所有権の登記のある土地と所有権の登記のない土地　（所有権の登記のない土地とは、登記簿が表題部のみで権利部のない土地のこと）
④「所有権の登記」以外の「権利の登記」がある土地
ただし、④の場合であっても次の場合は合筆できます。
ａ．承役地である旨の登記がある場合
ｂ．合筆するすべての土地の抵当権の登記について、それぞれの登記の目的、受付番号、登記原因、原因日付が同一の場合。

　建物を新築したとき、建物の所有者は「建物表題登記」の申請しなければなりません。この「建物表　題登記」は、建物が完成してから１ヶ月以内に建物を建てた地域を管轄する法務局にすることになります。
管轄法務局は、法務局ホームページ（↓のリンク）にありますので参考にしてみてください。土地家屋調査士は、所有者の代理人となり「建物表題登記」の申請をいたします。お気軽にご相談ください。

「建物表題登記」には、建物がその所有者のものであることを証明する書類（所有権証明書）が必要となります。例えば、次のような書類が必要となります。
ア）所有権証明書（下記書類の内、2つ以上が必要）
・確認通知書
・検査済証
・工事施工証明書（施工業者の印鑑証明書付き）
・その他、申請人の所有権を証明できる書類

イ）建物図面・各階平面図
→「土地家屋調査士」が作成

ウ）住民票（所有者の住所を証する書面）

エ）委任状（土地家屋調査士に登記申請を委任するための代理権を証する書面）
→「土地家屋調査士」が準備

通常の場合、建物の建築費用を出した割合によって持分を決めます。出し合った費用に応じた持分にしなかった場合、贈与税がかかるなど税金上で問題となる場合がありますので気をつける必要があります。

建物を増築した、あるいは建物の一部を取壊した場合には、建物登記簿の「表題部」に記録されている事項に変更が生じることになります。この場合、その建物の地域を管轄する法務局に対して建物所有者は「建物表題変更登記」を申請することになります。

建物を新築した場合と同様、建物の所有者は工事が完了してから１ヶ月以内に法務局に「建物表題変更登記」を申請する義務があります。

父親所有の建物に息子が出資して増築した場合であっても、民法上その増築部分は父親所有の建物の一部と認められ（付合するといいます）、父親がその所有権を取得することになります。したがって、父親が申請人となり父親所有の建物の「建物表題変更登記」を申請することになります。（増築した部分が区分所有と認められる場合は区分建物として申請もできます。）
名義を共有名義とする場合は、その後に父親と息子とが共同で価格に応じた持分移転の登記をします。（この場合、持分登記をしないと父親に贈与税がかけられることがあるので注意が必要です。）

持分移転の登記は司法書士の先生にお願いする形になりますが、連携先をご紹介した上で登記完了までトータルサポート致します。

軽微な増築・一部取壊しの場合であっても、床面積が増減したり、屋根をふき替えるなど構造に変更が生じた場合には、「建物表題変更登記」を申請する必要があります。

土地を売買により取得している場合、売主側が土地を更地にした際に建物滅失登記をし忘れたことが考えられます。登記の申請人は建物の所有者になりますから建物の所有者に頼んで、建物滅失登記をしてもらいましょう。
しかし、協力が得られない場合、利害関係人（土地の所有者等）から建物を管轄している法務局に建物滅失の申出をすることができます。

建物を取壊した場合、建物の所有者は取壊した日から１ヶ月以内に「建物滅失登記」を申請しなければなりません。申請しないでそのままにしておくと、建物が無くなったにもかかわらず、登記記録だけが残ってしまうことになります。
所有者が亡くなっている場合は、相続人からの申請も可能です。その場合、申請書には、戸籍謄本等の相続を証する書面を添付して申請することになります。

その敷地上にあった建物を取壊した際、その建物の所有者が「建物滅失登記」の申請をしなかったり、忘れてそのままにしてしまっていると、登記記録だけがそのまま登記簿に残ってしまうことになります。「建物滅失登記」は建物の所有者からの申請が原則です。したがって、建物の所有者に頼んで滅失登記の申請をしてもらいましょう。建物の所有者が既に亡くなってしまっている場合は、相続人の一人から申請をすることもできます。

また、所有者がどこの誰なのか分からない、あるいは所有者から申請の協力が得られないなどの場合は、利害関係人（土地の所有者等）からその建物を管轄する法務局に「建物滅失申出」をすることもできます。